日本都市圈樓市熊盡牛來對我國的啟示【2】

可見，除三大都市圈以外，其它地區樓市繼續在疲軟的泥潭裡掙扎，即便政府採取吸引外國投資的措施，也無法緩解這一局面。但邊緣的疲軟絲毫不影響三大都市圈樓市筑底回升，價格快速攀升的趨勢。美國非盈利研究機構城市土地學會在通過對22座亞洲城市的調查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一、大阪排名第三。

外國投資者開始“抄底”日本都市圈房地產了。2014年上半年，法國安盛集團（AXA）收購東京大型綜合大廈東樓﹔12月，中國復星集團以近700億日元收購了東京品川區“品川海邊森林”的3棟寫字樓﹔10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購了東京火車站前的寫字樓“太平洋世紀廣場丸之內”的部分辦公室。

當前，日本依舊沒有擺脫經濟“長期停滯”以及結構性改革效果不彰的局面，三大都市圈樓市卻見底回升，這是其人口、資源和產業集中集聚，特別是核心競爭力產業（全球要素配置、高端制造業）集中集聚的結果。在我國即將面臨“日本式”老齡化、經濟邁向中速增長的“新常態”的時期，日本樓市大分化、核心城市房價上漲的格局對我國樓市具有極強的借鑒意義。

我國房地產固有模式已經式微，2014年全國土地出讓金僅增長3.2%。隨著人口紅利的消退，在城鎮家庭擁有住房已達到1.1套/戶，在建未售住房可以解決1.5億人居住的前提下，火熱了近20年的房地產市場無疑將進入下行通道，這是誰都無法左右的趨勢。2014年，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，房地產開發投資同比增長10.5%，創本世紀以來的新低，特別是12月的開發投資出現有數據以來的第一次負增長。同時，開發商信心下降，新開工增速創1997年以來的最低值，企業拿地下滑14.5%，為歷史第三低位。在今年1月份百城房價同比下跌3.09%的同時，一線城市房價卻逆勢走高。

與此同時，2014年以來各大開發商“瘋搶”一線城市土地資源。2014年，一線城市住宅用地出讓金達到3500億，同比增長54.8%，溢價率達到41%，但當年全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價率隻有10%左右。筆者梳理了一下，自2013年以來，80%以上地王誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉、深圳龍華地塊、廣州紅雲涂料化工廠地塊。而且，曾經一度開辟二三線城市戰場的龍頭房企，如保利、恆大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認為內地樓市有風險的港資房企（新鴻基、九龍倉、新世界等）也參與到了一線城市土地爭奪戰中，而但凡有實力的民資，也想從中分一杯羹。

如同日本三大都市圈樓市逆勢回升一樣，即便房地產進入熊市，資源、人口集聚、產業層次更高的城市圈城市的需求將繼續保持旺盛的態勢。回顧鄰國日本樓市完整周期波動后，三大都市圈房價逆勢上升已經明確無誤地告訴了我們這一點。 （作者單位：深圳市房地產研究中心）