日本房地產投資重在“穩”字當頭

北京長遠房地產服務中介公司攜手日本三澤住宅有限公司在北京舉辦日本房地產投資說明會。圖為說明會現場。

人民網北京1月19日電 16日，北京長遠房地產服務中介公司攜手日本三澤住宅有限公司在北京舉辦日本房地產投資說明會，來自日本的房地產商、國內地產專業人士和投資者雲集一室，就日本房地產投資的現狀、特點、未來趨勢向中國有意進軍日本地產行業的投資者做現場解讀與解答。

現狀：中華圈資本大舉進軍日本房地產市場

在說明會現場，來自日本的房地產企業三澤住宅有限公司代表王世琦在致辭中表示，在出現時下流行與赴日游相關的新詞“爆賣”現象之前，其實在日本房地產行業先一步出現了“爆買”現象，來自香港地區、台灣地區以及新加坡等華語圈的投資者率先進入了日本房地產市場。他表示，之所以能興起一股投資日本房市熱潮，離不開兩個因素：一個是2020年東京奧運會，一個是日元貶值。在港台資本的帶動引領下，內地資本也開始涌動，目光投向日本。

北京長遠房地產經紀有限公司投資部部長趙伯雯既是本次說明會的主講人，更是第一撥內地資本投向日本市場的代表人物之一，他以親身經歷見証了“中華系資本”搏擊日本房地產市場的歷程。在他看來，投資日本房地產市場有四大因素繞不開：社會穩定、經濟前景看好、法律法規健全、匯率利好因素。對於進入日本房地產市場之前，投資者隻有認清和認同這些大背景，方可做到昂首挺胸進日本而不是亦步亦趨在人后。

針對房產投資的類型，趙伯雯介紹說，大致可分為住宅·賓館、寫字樓、商鋪和倉儲物流四大類，而比例最大的是住宅類型。其中，一個與當前赴日游熱潮息息相關的投資現象就是對賓館住宿類的投資，解決日方日益瓶頸化的接待能力不足的問題﹔而單純住宅類的投資，收益途徑主要是出租收取租金，這與日本年輕人的住房觀念直接相關。原來，日本年輕人習慣租房而不是“啃老”早早買房，這也帶來巨大的租房市場需求，也是投資住宅類不動產的主要驅動所在。

特點：投資呈現集中區域化、熱點城市的趨勢

在赴日投資房地產的現象中，投資集中在重點一線城市和城市中的核心商區，呈現出投資區域化和熱點化的特點。

在投資熱點城市中，東京都、大阪府、以名古屋為核心的中部地區都是“中華系資本”偏好的地方。而在重點城市中，重點區塊則又是重點中的重點。就拿東京都來說，可稱得上是東京CBD的核心5區、千代田區·中央區·港區·澀谷區·新宿區是投資客“撒錢”的區域，加上東京奧運會的驅動，主要場館相對集中在這些核心區塊，未來對住房的需求趨於堅挺是預見可期的。

針對集中投資大都市圈和住宅類的投資現象，趙伯雯分析現象背后的原因和投資理由時，他認為，雖然日本整體人口結構出現“老齡化和少子化”的趨勢，但人口過度集中在大都市的趨勢仍在存續，地方人口過疏化和大都市過於擁擠，成了日本人口流動的兩幅圖景。因此，熱點城市和重點區域的租房需求有增無減，這也是投資的價值所在。

未來前景：日本房產投資“穩”字當頭，建議中長期投資不宜追逐短期效益

在談及投資回報時，趙伯雯提出自己的觀點，他認為，不宜拿在國內的投資思維去投資日本房市，“暴富心態”不太適宜日本市場，中長期投資的心態才比較適合投資日本。

2013年，可謂是內地投資日本房地產的“元年”。這一年，東京成功獲得了2020夏季奧運會的主辦權，東京一城成了全球矚目的城市。也是在這一年，嗅覺靈敏的投資客“殺入”日本，成為內地赴日投資房地產的“第一撥吃螃蟹的人”。

在海外資本的推動下，如今的東京房價雖然已翻了一番，但在看好奧運因素的投資客看來，投資日本正是時候，未來見漲的心理預期強烈。

盡管如此，趙伯雯認為，投資日本房地產固然有很多魅力，但不推崇抱著短線投資的眼光“進場”。在談及投資回收途徑這一點，收取租金應該是不少投資客回收本金和收益的主要途徑。但日本房地產有一個特點，那就是房價在漲，但房屋租金相對穩定，這兩者並不必然勾連。建議准備進入日本房地產的投資者，先要摒棄以往的投資理念，戒驕戒躁，追求穩定的收益應是投資日本房地產該有的投資心態和理財理念。（劉戈）