日本都市圈楼市熊尽牛来对我国的启示【2】

可见，除三大都市圈以外，其它地区楼市继续在疲软的泥潭里挣扎，即便政府采取吸引外国投资的措施，也无法缓解这一局面。但边缘的疲软丝毫不影响三大都市圈楼市筑底回升，价格快速攀升的趋势。美国非盈利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一、大阪排名第三。

外国投资者开始“抄底”日本都市圈房地产了。2014年上半年，法国安盛集团（AXA）收购东京大型综合大厦东楼；12月，中国复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼；10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。

当前，日本依旧没有摆脱经济“长期停滞”以及结构性改革效果不彰的局面，三大都市圈楼市却见底回升，这是其人口、资源和产业集中集聚，特别是核心竞争力产业（全球要素配置、高端制造业）集中集聚的结果。在我国即将面临“日本式”老龄化、经济迈向中速增长的“新常态”的时期，日本楼市大分化、核心城市房价上涨的格局对我国楼市具有极强的借鉴意义。

我国房地产固有模式已经式微，2014年全国土地出让金仅增长3.2%。随着人口红利的消退，在城镇家庭拥有住房已达到1.1套/户，在建未售住房可以解决1.5亿人居住的前提下，火热了近20年的房地产市场无疑将进入下行通道，这是谁都无法左右的趋势。2014年，全国商品房销售面积同比下降7.6%，房地产开发投资同比增长10.5%，创本世纪以来的新低，特别是12月的开发投资出现有数据以来的第一次负增长。同时，开发商信心下降，新开工增速创1997年以来的最低值，企业拿地下滑14.5%，为历史第三低位。在今年1月份百城房价同比下跌3.09%的同时，一线城市房价却逆势走高。

与此同时，2014年以来各大开发商“疯抢”一线城市土地资源。2014年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿，同比增长54.8%，溢价率达到41%，但当年全国300个城市土地出让金同比则下跌27%，溢价率只有10%左右。笔者梳理了一下，自2013年以来，80%以上地王诞生在一线城市，典型的如上海董家渡、北京花乡、深圳龙华地块、广州红云涂料化工厂地块。而且，曾经一度开辟二三线城市战场的龙头房企，如保利、恒大等，均开始回归一线城市。另外，一直认为内地楼市有风险的港资房企（新鸿基、九龙仓、新世界等）也参与到了一线城市土地争夺战中，而但凡有实力的民资，也想从中分一杯羹。

如同日本三大都市圈楼市逆势回升一样，即便房地产进入熊市，资源、人口集聚、产业层次更高的城市圈城市的需求将继续保持旺盛的态势。回顾邻国日本楼市完整周期波动后，三大都市圈房价逆势上升已经明确无误地告诉了我们这一点。 （作者单位：深圳市房地产研究中心）